Kategorie: Finanz Lexikon

Das Vorkaufsrecht ist das Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.

Der Vorkaufsberechtigte kann bei einem Verkauf an einen Dritten Einspruch erheben, sofern seine Zustimmung nicht eingeholt wurde. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück, im Verkaufsfall an einen Dritten, zu gleichen Bedingungen übertragen wird.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt für die der Bank entstehenden Verluste und entgangenen Erträge bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bzw. deren Berechnungsmethode ist durch Gerichtsurteile festgelegt worden. Die vorzeitige Darlehensablösung muss aber vom Darlehensgeber (wenn nicht vertraglich vereinbart) nur aus besonderem Grund akzeptiert werden, z. B. bei Verkauf der finanzierten Immobilie.
Der Darlehensgeber kann für den Zinsverlust bis zum Ende der vertraglichen Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung in Schadenshöhe verlangen, wenn:

• das Darlehen nicht kündbar ist und vom Darlehensnehmer aus triftigem Grund vorzeitig gekündigt wird (z. B. bei Objektverkauf)
• das Darlehen vom Darlehensgeber aus triftigem Grund gekündigt wird (z. B. fehlende Zahlungen)

Die rechtliche Grundlagen zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung:
Die Grundlagen zur vorzeitigen Darlehensablösung legt das Urteil BGH XI ZR 267/96 vom 01.07.1997 fest.
Das Urteil BGH XI ZR 27/00 vom 07.11.2000 korrigiert die Berechnung in drei Punkten:

• die zu verwendenden Zinssätze (Rendite von Pfandbriefen)
• laufzeitkongruente Ermittlung der Wiederanlage
• konkreter Tilgungsverlauf muss berücksichtigt werden

Mit Urteil BGH XI ZR 285/03 vom 30.11.2004 wird die Verwendung der sogenannten “PEX- Renditen” untersagt. ALF lieferte als Serviceleistung bereits seit 2001 die im Urteil verlangten Renditen der Hypotheken- Pfandbriefe.

Das Urteil BGH XI ZR 226/ 02 vom 6. 5. 2003 besagt: Wenn der Darlehensgeber freiwillig einer vorzeitigen Ablösung zustimmt, obwohl keiner der oben genannten Gründe vorliegt, darf der Darlehensgeber jeden Betrag bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) verlangen.

Mehr Infos dazu lesen Sie in der Abhandlung “Gesetzliche Grundlagen der vorzeitigen Darlehensablösung”, die Sie auf der Homepage www.holdirwein.de unter “Darlehen und mehr”, “Gesetzliche Grundlagen” finden.

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (trat zum 11. Juni 2010 in Kraft) wurde im Vergleich mit der bisherigen Vorfälligkeitsentschädigung des BGB § 490 Abs. 2 Satz 3, der Anspruch aus BGB § 502 auf folgende Höchstbeträge begrenzt:

• 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages (0,5 Prozent, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung weniger als ein Jahr beträgt)
• den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Diese Einschränkungen finden auf grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen keine Anwendung.

Finanzierungen durch Banken werden in der Praxis stets so vergeben, dass sich ein Kreditnehmer in Bezug auf die Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterwirft, sobald der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Diese Klausel geht stets zu Lasten des jeweiligen Eigentümers, so dass die Vollstreckungsmöglichkeit auch im Falle eines Grundstückverkaufs besteht.

Das Vorliegen eines Vollstreckungstitels (auch Schuldtitel genannt) ist eine der Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung.

Die wichtigsten Vollstreckungstitel sind Urteile, Beschluss, Vollstreckungsbescheid, Vergleich und vollstreckbare Urkunden. Aus welchen Vollstreckungstiteln die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, ergibt sich aus der Zivilprozessordnung.

Der Vollstreckungstitel muss bestimmt sein, das heißt, er muss die Parteien (Gläubiger und Schuldner) sowie Inhalt, Art und Umfang der geschuldeten Leistung genau bezeichnen.

Die Kosten einer Vollstreckung (Gebühren und Auslagen) muss der Schuldner tragen. Zu den Gebühren, die im Rahmen einer Vollstreckung erhoben werden, gehören die Pfändungsgebühren, die Wegnahmegebühren und die Verwertungsgebühren.

Für das Mahnverfahren werden keine Kosten erhoben. Jedoch hat der Schuldner die Kosten zu tragen, die durch einen Postnachnahmeauftrag entstehen.

Das Vollstreckungsgericht nimmt die den Gerichten zugewiesene Anordnung von Vollstreckungshandlungen und die Mitwirkung bei solchen wahr.

Die Aufgaben des Vollstreckungsgerichts gehören in der Regel zur Zuständigkeit der Amtsgerichte. Bei der Vollziehung des Arrests ist das Arrestgericht (Amtsgericht oder Landgericht) Vollstreckungsgericht (§ 930 Abs. 1 Satz 3 ZPO).

Sofern nicht das Gesetz ein anderes Amtsgericht bezeichnet, ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht anzusehen, in dessen Gerichtsbezirk das Vollstreckungsverfahren stattfinden soll oder stattgefunden hat.

Für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Diese Verfahren können durch Rechtsverordnung auch einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte zugewiesen werden.

Der Vollstreckungsbescheid ist ein Vollstreckungstitel, mit dem die Vollstreckung erfolgen kann.

Wenn der Schuldner nach der in einem Mahnbescheid gesetzten Zahlungsfrist seine Forderung immer noch nicht beglichen hat und keinen Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt hat, kann ein Vollstreckungsbescheid erwirkt werden. Mit diesem kann ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Gegen den Vollstreckungsbescheid kann der Schuldner innerhalb von zwei Wochen Einspruch einlegen.

Vollstreckt wird mit einem Vollstreckungstitel. Zwischen Erteilung und tatsächlicher Pfändung können aber Umstände auftreten, wodurch die Vollstreckung unwirksam ist. So entfällt z. B. ein durch Urteil festgestellter Geldanspruch, wenn der Schuldner zwischenzeitlich gezahlt hat. Trotzdem besitzt der Gläubiger immer noch den Titel und kann den Gerichtsvollzieher beauftragen. Der prüft nicht mehr die Rechtslage, sondern pfändet im Zweifel dennoch – obwohl der Schuldner bereits gezahlt hat.

In einem solchen Fall kann der Schuldner die Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO erheben. Kann er seine Zahlung beweisen, stellt das Gericht eine Vollstreckungsgegenurkunde aus (§ 775 ZPO). Weist der Schuldner eine Vollstreckungsgegenurkunde vor, darf der Gerichtsvollzieher die Pfändung nicht vornehmen.

Steht dem Gläubiger ein Geldanspruch zu, verweigert der Schuldner die Zahlung, liegt ein wirksamer Vollstreckungstitel vor, wird der Gerichtsvollzieher beauftragt.

Stellt dieser fest, dass keine pfändbaren körperlichen Sachen vorhanden sind, kann er die Pfändung anderer Vermögenswerte vornehmen (§ 857 ZPO). So kann er z. B. ein urheberrechtlich geschütztes Werk oder Patente pfänden. Die Verwertung erfolgt regelmäßig wie beim Pfändungspfandrecht durch Versteigerung.

Unter Vollstreckung versteht man im strafrechtlichen Sinne die Ausführung eines Urteils, im zivilrechtlichen Sinne die Durchführung einer Zwangsvollstreckung.