Autor: anja

Das Eigenheimrentengesetz, auch „Wohn-Riester”, trat rückwirkend zum 01.01.2008 in Kraft. Mit dem Eigenheimrentengesetz soll der Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie gefördert werden, wenn diese Wohnung nach dem 31.12.2007 hergestellt oder angeschafft wurde. Gefördert werden eine selbstgenutzte Wohnung in einem eigenen Haus, eine selbstgenutzte Eigentumswohnung oder eine selbstgenutzte Genossenschaftswohnung einer eingetragenen Genossenschaft. Die in Darlehens- oder Bausparverträgen erbrachten Anspar-/Tilgungsleistungen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum werden vom Staat mit öffentlichen Zulagen und einem zusätzlichen Sonderausgabenabzug gefördert. Auch die gewährten Zulagen können vollständig für die Darlehenstilgung eingesetzt werden.

Anspruch auf die staatliche Förderung durch Riester-Zulagen und Steuerfreibeträge haben alle gesetzlich rentenversicherten Arbeitnehmer, alle Beamten, Soldaten und Zivildienstleistende, Eltern im Erziehungsurlaub, freiwillig gesetzlich Rentenversicherte, Arbeitslose und vollständig erwerbsgeminderte oder dienstunfähige Personen.
Jährlich müssen mindestens 4% des Bruttogehalts und höchstens 2.100 Euro abzüglich der Zulagen als Beiträge für einen zertifizierten Riestervertrag aufgewendet werden, um die vollen Zulagen zu erhalten. Geringverdiener müssen mindestens einen Sockelbetrag von 60 Euro jährlich leisten. Seit dem Jahr 2008 beträgt die Grundzulage 154 Euro und die Kinderzulage 185 Euro bzw. 300 Euro für die Kinder, die 2008 oder später geboren werden. Berufseinsteiger unter 25 Jahren erhalten einmalig einen zusätzlichen Bonus von 200 Euro für das erste nach dem 31.12.2007 beginnende Beitragsjahr, für das eine Altersvorsorgezulage beantragt wird. Wenn der Mindestbeitrag nur anteilig erbracht wird, werden die staatlichen Zulagen entsprechend prozentual gekürzt.

Wer bisher mit einem Riester-Vertrag privat für das Alter vorsorgt, kann während der Ansparphase oder zu Beginn der Auszahlungsphase das angesparte Geld entweder bis zu 75% oder vollständig entnehmen und für den Bau oder Kauf einer Immobilie verwenden. Für Verträge, die vor dem 01.01.2008 abgeschlossen wurden, gibt es eine Übergangsregelung, nach der für die Jahre 2008 und 2009 eine Mindestentnahmehöhe von 10.000 Euro vorgeschrieben ist.

Das in der selbstgenutzten Wohnung gebundene geförderte Altersvorsorgevermögen wird wie bei allen Riesterverträgen im Rentenalter nachgelagert besteuert. Zu diesem Zweck wird ein fiktives Wohnförderkonto geführt, auf dem der entnommene Kapitalbetrag, die Tilgungsleistungen und die gewährten Zulagen erfasst und jährlich mit zwei Prozent verzinst werden. Bei Renteneintritt wird das Wohnförderkonto aufgelöst und als fiktives Einkommen der Einkommensteuer unterworfen. Dabei kann zwischen einer kontinuierlichen jährlichen Besteuerung bis zur Vollendung des 85. Lebensjahrs oder einer einmaligen Besteuerung gewählt werden. Bei der Einmalbesteuerung werden nur 70 Prozent des Betrages auf dem Wohnförderkonto besteuert.

Wird die geförderte Wohnung verkauft oder vermietet, müssen die erhaltenen Zulagen zurückgezahlt werden, sofern sie nicht wieder in einem Riester-Rentenvertrag angelegt werden. Ausnahmen sind möglich, wenn die Wohnung wegen eines beruflich bedingten Umzugs während der Dauer der beruflich bedingten Abwesenheit befristet vermietet wird, die Absicht besteht, die Selbstnutzung wieder aufzunehmen, und spätestens bis zum 67. Lebensjahr des Steuerpflichtigen wieder aufgenommen wírd.

Eine Wertermittlung erfolgt, um den Verkehrswert und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren werden dabei zur Bewertung herangezogen.

Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettomiete.

Der Verkehrswert wird im Wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zu Grunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert.

Die Kosten, die durch die Erstellung eines Wertgutachtens anfallen, werden als Wertermittlungsgebühren bezeichnet.

Um einen Beleihungswert einer Immobilie festsetzen zu können, benötigen die Kreditinstitute dieses Wertgutachten. Die Wertermittlungsgebühren müssen nicht in den Effektivzins eingerechnet werden und betragen ca. 0,2 bis 0,5% der Darlehenssumme.

Die Wertberichtigung (indirekte Abschreibung) ist eine Korrekturgröße zur Erfassung der Wertminderung einer auf der Aktivseite der Bilanz ausgewiesenen Position, z. B. der Forderungen. Sie wird auf der Passivseite der Bilanz gezeigt, z. B. Pauschalwertberichtigung auf Forderungen. Dadurch kann auf der Aktivseite der ursprüngliche Wert unverändert ausgewiesen werden.

Dieser passive Ausweis der Wertkorrektur ist seit Einführung des Bilanzrichtliniengesetzes für Kapitalgesellschaften nicht mehr zulässig. Die ursprünglichen (historischen) Anschaffungskosten werden dadurch nicht mehr aus der Bilanz ersichtlich. Für das Anlage- Vermögen können sie aber dem Anlagespiegel gem. § 268 HGB entnommen werden.

Der Terminus Wertberichtigung wird – trotz der aktivischen Abschreibung – in der betrieblichen Praxis unverändert für die Einzelwertberichtigung aber auch Pauschalwertberichtigung auf Forderungen verwendet.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie können beim Erwerb von Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapital- Vermögen, aus Vermietung- und àVerpachtung oder beim Erwerb von sonstigen Einkünften entstehen.

Im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung sind entstandene Werbungskosten den entsprechenden Einkunftsarten zuzurechnen. Die Werbungskosten mindern dann die Einnahmen der jeweiligen Einkunftsart.

Sind zum Beispiel Werbungskosten beim Erwerb von Einnahmen aus Kapital- Vermögen entstanden, können diese Einnahmen um die zugehörigen Werbungskosten gekürzt werden.

Für erzielte Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit sowie aus Kapital- Vermögen oder aus sonstigen Einkünften (zum Beispiel Renten) können alternativ zum Einzelnachweis Pauschbeträge zum Ansatz gebracht werden. Die Pauschbeträge sollten genutzt werden, wenn die im Einzelnen nachgewiesenen Werbungskosten unterhalb dem jeweiligen Pauschbetrag liegen.

Ein Wegerecht ist das Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Ein Wechselmahnbescheid ist ein im Mahnverfahren ergehender Mahnbescheid, dem ein Anspruch aus einem Wechsel zu Grunde liegt.

Beim Wechselmahnbescheid ist das Mahnverfahren besonders gestaltet (§ 703a ZPO). Wird Widerspruch erhoben, geht das Wechselmahnverfahren in den Wechselprozess über.

Als Vorsteuer wird die Umsatzsteuer bezeichnet, die einem Unternehmer beim Erwerb von Lieferungen oder sonstigen Leistungen in Rechnung gestellt wird. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer können Unternehmer mit der Umsatzsteuer, die sie auf ihre Lieferungen oder sonstigen Leistungen erheben müssen, verrechnen (Vorsteuerabzug). Dies geschieht im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung.

Die in der Rechnung enthaltene Umsatzsteuer kann der Käufer der Maschine als Vorsteuer vom Finanzamt zurück fordern.

Unternehmer (natürliche Personen, juristische Personen) können die auf Eingangsleistungen (Lieferungen / Leistungen) entfallende Umsatzsteuer durch den Vorsteuerabzugs vom Finanzamt zurück fordern.

Ein Vorschaltdarlehen ist ein kurz- bis mittelfristiges Darlehen mit Umschuldungsanspruch. Bei einem Vorschaltdarlehen, bei dem der Zinssatz z. B. für ein bis zwei Jahre festgeschrieben wird, wird dem Darlehensnehmer das Recht eingeräumt, jederzeit eine längerfristige Zinsfestschreibung zu verlangen.

Das Vorkaufsrecht ist das Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.

Der Vorkaufsberechtigte kann bei einem Verkauf an einen Dritten Einspruch erheben, sofern seine Zustimmung nicht eingeholt wurde. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück, im Verkaufsfall an einen Dritten, zu gleichen Bedingungen übertragen wird.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt für die der Bank entstehenden Verluste und entgangenen Erträge bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bzw. deren Berechnungsmethode ist durch Gerichtsurteile festgelegt worden. Die vorzeitige Darlehensablösung muss aber vom Darlehensgeber (wenn nicht vertraglich vereinbart) nur aus besonderem Grund akzeptiert werden, z. B. bei Verkauf der finanzierten Immobilie.
Der Darlehensgeber kann für den Zinsverlust bis zum Ende der vertraglichen Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung in Schadenshöhe verlangen, wenn:

• das Darlehen nicht kündbar ist und vom Darlehensnehmer aus triftigem Grund vorzeitig gekündigt wird (z. B. bei Objektverkauf)
• das Darlehen vom Darlehensgeber aus triftigem Grund gekündigt wird (z. B. fehlende Zahlungen)

Die rechtliche Grundlagen zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung:
Die Grundlagen zur vorzeitigen Darlehensablösung legt das Urteil BGH XI ZR 267/96 vom 01.07.1997 fest.
Das Urteil BGH XI ZR 27/00 vom 07.11.2000 korrigiert die Berechnung in drei Punkten:

• die zu verwendenden Zinssätze (Rendite von Pfandbriefen)
• laufzeitkongruente Ermittlung der Wiederanlage
• konkreter Tilgungsverlauf muss berücksichtigt werden

Mit Urteil BGH XI ZR 285/03 vom 30.11.2004 wird die Verwendung der sogenannten “PEX- Renditen” untersagt. ALF lieferte als Serviceleistung bereits seit 2001 die im Urteil verlangten Renditen der Hypotheken- Pfandbriefe.

Das Urteil BGH XI ZR 226/ 02 vom 6. 5. 2003 besagt: Wenn der Darlehensgeber freiwillig einer vorzeitigen Ablösung zustimmt, obwohl keiner der oben genannten Gründe vorliegt, darf der Darlehensgeber jeden Betrag bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) verlangen.

Mehr Infos dazu lesen Sie in der Abhandlung “Gesetzliche Grundlagen der vorzeitigen Darlehensablösung”, die Sie auf der Homepage www.holdirwein.de unter “Darlehen und mehr”, “Gesetzliche Grundlagen” finden.

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (trat zum 11. Juni 2010 in Kraft) wurde im Vergleich mit der bisherigen Vorfälligkeitsentschädigung des BGB § 490 Abs. 2 Satz 3, der Anspruch aus BGB § 502 auf folgende Höchstbeträge begrenzt:

• 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages (0,5 Prozent, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung weniger als ein Jahr beträgt)
• den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Diese Einschränkungen finden auf grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen keine Anwendung.