Die Zwangsversteigerung (Subhastation) ist eine Zwangsvollstreckung im Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung unterliegt. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Zwangsversteigerungsgesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung gesetzlich geregelt.
Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten.
Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die àVersteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek aus der erstrangigen Belastung.
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.
Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Immobilie.
Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk die Immobilie liegt. Nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert.
Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch den Gläubiger beantragt werden. Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfür sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels. Im Grundbuch in Abteilung II wird vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist.
Der Schuldner hat die Möglichkeit, die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er die Forderung des Gläubigers binnen sechs Monaten ausgleichen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen abhängig machen.
Der Rechtspfleger kann den Verkehrswert der Immobilie nach eigenem Ermessen schätzen. I. d. R. wird aber ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsätzlich kann auch ein vorhandenes Gutachten zur Verkehrswertermittlung dienen. Dieses Verkehrswertgutachten wird dann den Verfahrensbeteiligten übermittelt. Nach Anhörung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.
Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zum 24 Monate. Der Termin wird durch Aushang im Amtsgericht und Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt meist auch die Veröffentlichung in einer örtlichen Tageszeitung und immer häufiger im Internet.
Im Versteigerungstermin wird das “geringste Gebot” aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil. Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit), beträgt 30 Minuten. Früher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben (“Bietungsstunde”).
Der das Verfahren betreibende Gläubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (z. B. der Schuldner), kann von jedem Bieter Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts verlangen. Diese Sicherheit wird oft bar geleistet. Es kann dazu aber auch ein von der Bundesbank bestätigter Scheck, ein Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt ist, oder die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes verwendet werden.
Liegt das beste abgegebene Gebot (Meistgebot) unterhalb 7/10 des Verkehrswertes, muss der Zuschlag versagt werden, wenn dies ein dazu Berechtigter beantragt. Liegt das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. In beiden Fällen ist sofort ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten.
Der betreibende Gläubiger kann jederzeit, unabhängig von der Höhe des Gebots, die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Das führt dann in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags. Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt.
Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum auf den Meistbietenden über. Die erforderliche Berichtigung des Grundbuchs erstellt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts.